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Com a entrada em vigor das novas regras da reforma tribut\u00e1ria, propriet\u00e1rios que alugam im\u00f3veis por temporada, especialmente via plataformas como o Airbnb, poder\u00e3o pagar mais impostos a partir de 2027. A mudan\u00e7a atinge apenas quem se enquadra como \u201clocador profissional\u201d, mas pode equiparar a atividade a uma empresa do ponto de vista tribut\u00e1rio.<\/p>\n
Caso determinadas condi\u00e7\u00f5es sejam cumpridas (veja mais adiante quais s\u00e3o), o locador do im\u00f3vel por temporada dever\u00e1 pagar o IVA sobre os rendimentos brutos obtidos com esse tipo de aluguel, com redu\u00e7\u00e3o de 40% da al\u00edquota cheia. Tamb\u00e9m incidir\u00e1 o Imposto de Renda da Pessoa F\u00edsica (IRPF).<\/p>\n
O IVA \u00e9 um tributo dual (dividido entre dois entes arrecadadores), composto pela Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS), de car\u00e1ter federal, e pelo Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS), de cunho estadual e municipal \u2013 ambos criados com a reforma tribut\u00e1ria.<\/p>\n
O presidente-executivo do Instituto Brasileiro de Planejamento e Tributa\u00e7\u00e3o (IBPT), Jo\u00e3o Eloi Olenike, afirma que a nova regulamenta\u00e7\u00e3o transformou a figura do locador pessoa f\u00edsica. \u201cAgora, existe um limite claro que separa o pequeno locador, aquele que continua pagando apenas Imposto de Renda, do locador profissional, que passa a ser tratado praticamente como uma empresa para fins do IVA\u201d, explica.<\/p>\n
Como a Gazeta do Povo<\/strong> mostrou anteriormente, a reforma tribut\u00e1ria estabeleceu algumas condi\u00e7\u00f5es para a cobran\u00e7a do IVA sobre alugu\u00e9is de pessoas f\u00edsicas:<\/p>\n Assim, caso uma pessoa f\u00edsica alugue apenas um ou dois im\u00f3veis, mesmo que o valor seja superior a R$ 240 mil anuais, ela n\u00e3o pagar\u00e1 IVA. Da mesma forma, se alugar cinco im\u00f3veis e a renda bruta for inferior a R$ 240 mil, tamb\u00e9m n\u00e3o haver\u00e1 incid\u00eancia do imposto. Em ambos os casos, o contribuinte seguir\u00e1 pagando apenas o Imposto de Renda via Carn\u00ea-Le\u00e3o.<\/p>\n Charles Gularte, s\u00f3cio-diretor de contabilidade e rela\u00e7\u00f5es institucionais da Contabilizei, explica que todos os alugu\u00e9is s\u00e3o somados para verificar se o limite de R$ 240 mil foi atingido, incluindo alugu\u00e9is de longa dura\u00e7\u00e3o e receitas de Airbnb.\u00a0<\/p>\n \u201cN\u00e3o h\u00e1 conta separada para saber se a pessoa deve ou n\u00e3o entrar no sistema. Por\u00e9m, na hora de gerar a guia de pagamento, cada im\u00f3vel pagar\u00e1 a al\u00edquota correspondente \u00e0 sua categoria (residencial, com desconto maior, ou temporada, com desconto menor)\u201d, afirma.<\/p>\n A reforma tribut\u00e1ria, contudo, estabeleceu diferen\u00e7as entre a taxa\u00e7\u00e3o dos alugu\u00e9is convencionais e por temporada. Jo\u00e3o Eloi Olenike, do Instituto Brasileiro de Planejamento e Tributa\u00e7\u00e3o (IBPT), entende que a lei criou mecanismos para limitar o impacto da carga tribut\u00e1ria por meio de redu\u00e7\u00f5es e outros poss\u00edveis descontos. Veja a seguir:<\/p>\n O setor de loca\u00e7\u00e3o convencional ter\u00e1 uma redu\u00e7\u00e3o de 70% no IVA. Como as estimativas apontam para uma al\u00edquota de 28%, a tributa\u00e7\u00e3o para o setor deve ficar em 8,4%. Abatimento de R$ 600 mensais da base de c\u00e1lculo do imposto para im\u00f3veis residenciais. Assim, se o aluguel for de R$ 3.000, o IVA incidir\u00e1 apenas sobre R$ 2.400. O redutor n\u00e3o se aplica a alugu\u00e9is por temporada.<\/p>\n Diferentemente do modelo atual, poder\u00e3o ser abatidos da al\u00edquota final os impostos pagos em reformas, manuten\u00e7\u00e3o e servi\u00e7os de imobili\u00e1ria, pelo princ\u00edpio da n\u00e3o cumulatividade do IVA.<\/p>\n Para Gularte, a diferen\u00e7a de al\u00edquotas entre os alugu\u00e9is convencionais e por temporada se deve \u00e0 equipara\u00e7\u00e3o desses \u00faltimos ao servi\u00e7o de hotelaria, j\u00e1 que envolvem hospedagem de curta dura\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Segundo ele, o foco da tributa\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 o im\u00f3vel em si, mas o grau de profissionaliza\u00e7\u00e3o da atividade. \u201cPequenos locadores ocasionais n\u00e3o entram automaticamente no regime do IVA\u201d, pontua. Na pr\u00e1tica, \u00e9 isso que explica por que o Airbnb passou a ser tratado de forma diferente do aluguel tradicional.<\/p>\n O professor de gest\u00e3o tribut\u00e1ria da Fipecafi, H\u00e9lder Santos, lembra que a reforma prev\u00ea um per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o. Em 2026, os efeitos ainda n\u00e3o ser\u00e3o plenos, com cobran\u00e7a escalonada entre 2027 e 2032, e in\u00edcio da al\u00edquota cheia somente a partir de 2033.<\/p>\n Ou seja, nada muda em 2026<\/strong>, que ser\u00e1 um ano de testes e de ajustes de documentos fiscais, por exemplo. H\u00e9lder ainda destaca que alguns munic\u00edpios do pa\u00eds, como Gramado (RS), j\u00e1 instituem Imposto sobre Servi\u00e7os (ISS) de 3% sobre aluguel por temporada. Assim como em outras \u00e1reas, haver\u00e1 substitui\u00e7\u00e3o gradual desse imposto pelo IVA, tamb\u00e9m de forma progressiva.<\/p>\n Para os locadores que se enquadrarem como contribuintes do IVA, a emiss\u00e3o da Nota Fiscal de Servi\u00e7os Eletr\u00f4nica (NFS-e) para o aluguel ser\u00e1 obrigat\u00f3ria. Gularte pontua que, embora j\u00e1 exista um documento que orienta sobre a emiss\u00e3o de nota para loca\u00e7\u00e3o de bens m\u00f3veis e im\u00f3veis, essa regra ainda n\u00e3o est\u00e1 em vigor.<\/p>\n Na pr\u00e1tica, isso significa que o texto da Receita Federal apenas antecipa orienta\u00e7\u00f5es e permite que as prefeituras comecem a se preparar, mas n\u00e3o cria uma obriga\u00e7\u00e3o imediata para o contribuinte. \u201cAssim, at\u00e9 que haja uma defini\u00e7\u00e3o oficial sobre quando essas regras passam a ser aplicadas, nada muda no processo atual e, por enquanto, n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1ria a emiss\u00e3o de nota fiscal para loca\u00e7\u00e3o\u201d, afirma.<\/p>\n Ele ressalta ainda que, como 2026 ser\u00e1 um ano de testes da reforma, haver\u00e1 al\u00edquota simb\u00f3lica de 1% na NFS-e, sem recolhimento, apenas para adapta\u00e7\u00e3o ao novo sistema.<\/p>\n VEJA TAMB\u00c9M:<\/p>\n\n
Diferen\u00e7as entre alugu\u00e9is convencionais e de temporada<\/h2>\n
1. Redu\u00e7\u00e3o de al\u00edquota<\/h3>\n
J\u00e1 para quem aluga por temporada, o desconto ser\u00e1 de 40%, o que pode resultar em uma al\u00edquota efetiva de aproximadamente 16,8%.<\/p>\n2. Redutor social<\/h3>\n
3. Cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios<\/h3>\n
Alugu\u00e9is de temporada equiparados a servi\u00e7os de hotelaria<\/h2>\n
Al\u00edquota cheia do IVA s\u00f3 ser\u00e1 cobrada a partir de 2033<\/h2>\n
Com a reforma tribut\u00e1ria, locadores que pagarem IVA precisar\u00e3o emitir NF<\/h2>\n
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