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Uma das novidades que a reforma tribut\u00e1ria j\u00e1 traz para 2026 s\u00e3o as mudan\u00e7as na isen\u00e7\u00e3o dos rendimentos de pessoas f\u00edsicas com im\u00f3veis. Desde o in\u00edcio de janeiro, passaram a valer novas regras que alteram a l\u00f3gica anterior, fazendo com que alguns CPFs possam se tornar contribuintes do Imposto sobre Valor Agregado (IVA).<\/p>\n
A reforma substituiu PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS pelo Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS), de \u00e2mbito estadual e municipal, e pela Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS). Como antes da reforma a loca\u00e7\u00e3o e, em certos casos, a venda de im\u00f3veis n\u00e3o se enquadravam como servi\u00e7o ou mercadoria, muitas pessoas f\u00edsicas que comercializavam seus im\u00f3veis n\u00e3o arcavam com esses tributos, pagando apenas a al\u00edquota progressiva do Imposto de Renda da Pessoa F\u00edsica (IRPF).<\/p>\n
Agora, com a chegada do IVA \u2014 que resulta da jun\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS \u2014, o cen\u00e1rio mudou. Em alguns casos, a loca\u00e7\u00e3o e a venda passam a ser tribut\u00e1veis. Com um IVA estimado em 28%, a al\u00edquota efetiva para im\u00f3veis residenciais, ao final do per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o, ser\u00e1 de aproximadamente 8,4%. Em 2026, na pr\u00e1tica, n\u00e3o haver\u00e1 incid\u00eancia financeira do novo imposto, mas j\u00e1 existe a obriga\u00e7\u00e3o de inclu\u00ed-lo na declara\u00e7\u00e3o. A cobran\u00e7a progressiva ocorrer\u00e1 entre 2027 e 2033.<\/p>\n
Com as novas regras, ser\u00e1 afetado pelo IVA quem:<\/p>\n
Em regra, n\u00e3o ser\u00e1 afetado quem:<\/p>\n
Mesmo nos casos de incid\u00eancia do IVA, o Imposto de Renda da Pessoa F\u00edsica continua sendo cobrado separadamente sobre o rendimento l\u00edquido.<\/p>\n
Assim, na pr\u00e1tica, as novas regras da reforma tribut\u00e1ria n\u00e3o atingem o pequeno locador que possui um ou dois im\u00f3veis residenciais e aufere rendimentos com aluguel. A incid\u00eancia do IVA est\u00e1 concentrada em situa\u00e7\u00f5es de habitualidade, volume relevante de opera\u00e7\u00f5es ou perfil equipar\u00e1vel \u00e0 atividade econ\u00f4mica organizada, segundo os crit\u00e9rios definidos na legisla\u00e7\u00e3o complementar.<\/p>\n
Segundo Helder Santos, professor de gest\u00e3o tribut\u00e1ria da Funda\u00e7\u00e3o Instituto de Pesquisas Cont\u00e1beis, Atuariais e Financeiras (FIPECAFI), para a pessoa f\u00edsica a loca\u00e7\u00e3o deixa de ser vista apenas como \u201crenda passiva\u201d e passa a ser caracterizada como presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o, quando h\u00e1 habitualidade e volume relevante. \u201cNa pr\u00e1tica, teremos o IVA sobre a receita bruta dos alugu\u00e9is e IRPF sobre o rendimento l\u00edquido, que continua sendo apurado conforme tabela progressiva (at\u00e9 27,5%)\u201d, afirma.<\/p>\n
Um dos principais questionamentos gerados a partir das novas regras \u00e9 se a incid\u00eancia do IVA pode provocar eleva\u00e7\u00e3o no valor dos alugu\u00e9is. Segundo Carlos Crosara, doutor em Direito Tribut\u00e1rio e s\u00f3cio da Natal e Mansur Advogados, a quest\u00e3o central \u00e9 saber se o locador conseguir\u00e1 repassar integralmente o aumento ao locat\u00e1rio.<\/p>\n
Mesmo com a redu\u00e7\u00e3o da al\u00edquota do IVA estimada para o setor, um reajuste entre 11% e 15% no valor do aluguel pode inviabilizar a loca\u00e7\u00e3o. Crosara avalia que o incremento pode gerar uma \u201cguerra de planilhas”, em que locat\u00e1rio e locador fazem seus c\u00e1lculos para demonstrar o que \u00e9 ou n\u00e3o vi\u00e1vel.<\/p>\n
No caso de o locat\u00e1rio ser uma pessoa jur\u00eddica, ainda h\u00e1 a possibilidade de aproveitar o valor pago com o aluguel para a tomada de cr\u00e9dito em opera\u00e7\u00f5es futuras. Caso isso n\u00e3o seja poss\u00edvel, a alternativa \u00e9 analisar o impacto nos custos e avaliar se h\u00e1 ou n\u00e3o capacidade de absorver o aumento.<\/p>\n
Helder Santos lembra que, em 2026, a cobran\u00e7a do IVA ainda n\u00e3o afetar\u00e1 os valores dos alugu\u00e9is, pois o per\u00edodo ser\u00e1 de transi\u00e7\u00e3o e teste do novo modelo de tributa\u00e7\u00e3o. \u201c\u00c9 importante que os locat\u00e1rios fiquem atentos, para n\u00e3o terem um aumento indevido de seus alugu\u00e9is”, comenta.<\/p>\n
Os contratos de aluguel assinados ap\u00f3s a entrada em vigor da Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, que regulamenta a reforma tribut\u00e1ria, j\u00e1 devem ter sido elaborados considerando as novas regras, afirma Carlos Crosara. Para contratos antigos de loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento, contudo, a Receita Federal estipulou um regime especial. Nesse caso, a al\u00edquota reduzida de transi\u00e7\u00e3o ser\u00e1 de 3,65%.<\/p>\n
Para contratos n\u00e3o residenciais, o regime especial se aplica \u00e0queles firmados at\u00e9 16 de janeiro de 2025, data da publica\u00e7\u00e3o da lei complementar. A Receita Federal ainda deve publicar, neste in\u00edcio de ano, as regras para que esses contratos possam ser cadastrados mediante a apresenta\u00e7\u00e3o de documentos fiscais. A alternativa tamb\u00e9m estar\u00e1 dispon\u00edvel para contratos residenciais \u2014 o Fisco, no entanto, ainda n\u00e3o divulgou as regras de ades\u00e3o.<\/p>\n
O novo cen\u00e1rio com a reforma tribut\u00e1ria tamb\u00e9m ter\u00e1 impacto sobre holdings familiares \u2014 empresas criadas para gerir e proteger o patrim\u00f4nio de uma fam\u00edlia. A lei que regulamentou a reforma submete \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS o uso gratuito de bens, especialmente im\u00f3veis, quando esses ativos integram esse tipo de estrutura.<\/p>\n
Tatiana de Navarro, procuradora de Assuntos Tribut\u00e1rios da OAB\/DF, afirma que a reforma tribut\u00e1ria traz exce\u00e7\u00f5es e recortes para essas estruturas e que a forma jur\u00eddica do ato ou neg\u00f3cio passa a ser irrelevante para a incid\u00eancia do IVA.<\/p>\n
J\u00e1 Helder Santos explica que, com a nova regra, se uma holding familiar permite que um s\u00f3cio ou parente utilize um im\u00f3vel sem pagamento de aluguel, a empresa dever\u00e1 recolher IBS e CBS com base no valor de refer\u00eancia dessa utiliza\u00e7\u00e3o, normalmente associado ao valor de mercado da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
\u201cO imposto incide mesmo que n\u00e3o haja receita contabilizada, pois o foco da tributa\u00e7\u00e3o deixa de ser o ingresso financeiro e passa a ser o consumo econ\u00f4mico representado pelo uso do bem\u201d, pontua.<\/p>\n
Como a Gazeta do Povo <\/em>mostrou, em paralelo \u00e0 vig\u00eancia das regras da reforma tribut\u00e1ria, 2026 ser\u00e1 o ano em que a Receita Federal vai intensificar a fiscaliza\u00e7\u00e3o, buscando identificar subnotifica\u00e7\u00f5es por meio do chamado \u201cCPF dos im\u00f3veis\u201d.<\/p>\n Por meio do Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB), que centralizar\u00e1 dados atualmente dispersos entre cart\u00f3rios, prefeituras, bancos e outros \u00f3rg\u00e3os p\u00fablicos, o Fisco poder\u00e1 cruzar informa\u00e7\u00f5es. Com isso, pretende identificar contribuintes que omitem, por exemplo, rendimentos de aluguel \u2014 as multas podem chegar a 150% do valor devido.<\/p>\n Quem possui alugu\u00e9is e loca\u00e7\u00f5es n\u00e3o declarados pode regularizar a situa\u00e7\u00e3o junto \u00e0 Receita Federal por meio de den\u00fancia espont\u00e2nea. O procedimento evita a aplica\u00e7\u00e3o de multa e eventual caracteriza\u00e7\u00e3o de crime fiscal.<\/p>\n<\/div>\n