O governo identificou uma nova fonte de arrecada\u00e7\u00e3o: o Regime Especial de Atualiza\u00e7\u00e3o e Regulariza\u00e7\u00e3o Patrimonial (Rearp), aprovado na C\u00e2mara e em tramita\u00e7\u00e3o no Senado. A proposta permite que contribuintes atualizem o valor de bens como im\u00f3veis e ve\u00edculos mediante pagamento antecipado de 4% sobre a valoriza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Por exemplo: se comprou um apartamento h\u00e1 20 anos por R$ 100 mil, e hoje ele vale R$ 1 milh\u00e3o, voc\u00ea poder\u00e1 atualizar o valor na declara\u00e7\u00e3o de Imposto de Renda. Para isso, ter\u00e1 de pagar R$ 36 mil \u2013 ou seja, 4% da varia\u00e7\u00e3o de R$ 900 mil.<\/p>\n
O PL 458\/2021, apresentado pelo senador Roberto Rocha (PSDB-MA) em abril de 2021, ainda na gest\u00e3o de Jair Bolsonaro (PL), pode ajudar o governo de Luiz In\u00e1cio Lula da Silva (PT) a equilibrar suas contas.<\/p>\n
O ministro Fernando Haddad demonstrou apoio \u00e0 proposta. Chegou a incorporar parte dela na Medida Provis\u00f3ria 1303, a “MP da Taxa\u00e7\u00e3o”, que modificava a tributa\u00e7\u00e3o de aplica\u00e7\u00f5es financeiras. A MP, por\u00e9m, naufragou: o Congresso deixou que ela perdesse validade sem apreci\u00e1-la.<\/p>\n
O governo justifica a permiss\u00e3o para atualiza\u00e7\u00e3o de valores como forma de evitar tributa\u00e7\u00e3o excessiva na venda de bens adquiridos h\u00e1 d\u00e9cadas. Isso porque em condi\u00e7\u00f5es normais o IR sobre o ganho de capital (a diferen\u00e7a entre os valores de compra e venda) varia de 15% a 22,5%, muito acima da al\u00edquota proposta para a atualiza\u00e7\u00e3o, de 4%.<\/p>\n
Na pr\u00e1tica, por\u00e9m, quem aderir pagar\u00e1 imposto imediatamente sobre lucros potencialmente irrealiz\u00e1veis. O contribuinte tamb\u00e9m precisa ficar atento a restri\u00e7\u00f5es: ele n\u00e3o poder\u00e1 vender o bem por um certo per\u00edodo ap\u00f3s a atualiza\u00e7\u00e3o do valor. E h\u00e1 outras armadilhas (leia mais adiante)<\/em>.<\/p>\n A proposta tamb\u00e9m permite a regulariza\u00e7\u00e3o de ativos at\u00e9 ent\u00e3o n\u00e3o declarados, extinguindo responsabilidade criminal por sonega\u00e7\u00e3o. Nesse caso, o custo para o contribuinte ser\u00e1 de 30% do valor do ativo, na soma de imposto e multa, caso o projeto seja aprovado como est\u00e1.<\/p>\n O timing <\/em>n\u00e3o \u00e9 casual. Com fiscaliza\u00e7\u00e3o cada vez mais sofisticada, esconder patrim\u00f4nio da Receita Federal virou opera\u00e7\u00e3o de alt\u00edssimo risco. O Rearp surge como v\u00e1lvula de escape, mas advogados tributaristas alertam: h\u00e1 riscos de desembolso imediato alto, inseguran\u00e7a jur\u00eddica e d\u00favida se a Receita n\u00e3o usar\u00e1 as informa\u00e7\u00f5es para novas fiscaliza\u00e7\u00f5es. \u00c9 oportunidade ou armadilha? A conta nem sempre fecha a favor do contribuinte.<\/p>\n VEJA TAMB\u00c9M:<\/p>\n Custo de heran\u00e7a pode mais que dobrar e for\u00e7a fam\u00edlias a revisar sucess\u00e3o<\/li>\n Receita usar\u00e1 \u201cCPF dos im\u00f3veis\u201d para taxar aluguel n\u00e3o declarado e multar contribuinte<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n A resposta tem dois lados: um que o governo admite, outro que especialistas enxergam.<\/p>\n A vers\u00e3o oficial:<\/strong> o Rearp corrige uma distor\u00e7\u00e3o hist\u00f3rica do sistema tribut\u00e1rio brasileiro. Quando algu\u00e9m vende um im\u00f3vel ou outro ativo, o Imposto de Renda incide sobre a diferen\u00e7a entre o valor de compra (custo de aquisi\u00e7\u00e3o) e o valor de venda. O problema: bens adquiridos h\u00e1 d\u00e9cadas t\u00eam custo declarado irris\u00f3rio, o que gera ganho de capital “inflado” e imposto desproporcional. A atualiza\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria permitiria alinhar valores \u00e0 realidade do mercado.<\/p>\n A vers\u00e3o dos bastidores:<\/strong> o governo precisa de caixa. Andr\u00e9 Felix Ricotta de Oliveira, tributarista e membro da Comiss\u00e3o de Direito Tribut\u00e1rio e Constitucional da OAB\/SP \u2013 subse\u00e7\u00e3o Pinheiros, \u00e9 direto: o programa cumpre as duas fun\u00e7\u00f5es \u2014 t\u00e9cnica e arrecadat\u00f3ria. “Do ponto de vista fiscal, o Rearp \u00e9 um instrumento que costuma resultar em aumento de arrecada\u00e7\u00e3o no curto prazo, porque a atualiza\u00e7\u00e3o e a regulariza\u00e7\u00e3o dependem do pagamento de uma al\u00edquota”, explica.<\/p>\n Mesmo que o discurso oficial priorize a conformidade, diz Ricotta, o programa funciona como “mecanismo de refor\u00e7o de receita”, vital para o ajuste das contas p\u00fablicas.<\/p>\n Com metas fiscais apertadas e resist\u00eancia pol\u00edtica a novos impostos, programas de regulariza\u00e7\u00e3o viram fonte r\u00e1pida de arrecada\u00e7\u00e3o. N\u00e3o por acaso, o projeto que cria o Rearp recebeu uma s\u00e9rie de “jabutis”.<\/p>\n S\u00e3o emendas que incluem corte de gastos sociais (Seguro-Defeso, Aux\u00edlio por Incapacidade Tempor\u00e1ria) e limita\u00e7\u00f5es na compensa\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios de PIS\/Cofins. Originalmente, o governo tinha tentado emplacar esses dispositivos na MP 1303, que caducou.<\/p>\n Estimativas indicam que o pacote completo \u2014 Rearp mais os jabutis \u2014 pode gerar impacto fiscal de R$ 25 bilh\u00f5es.<\/p>\n Mas h\u00e1 outro fator, talvez o mais decisivo: o cerco tecnol\u00f3gico est\u00e1 se fechando. Ferramentas como o Conselho de Controle de Atividades Financeiras (Coaf), a Declara\u00e7\u00e3o de Opera\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias (DOI) e o cruzamento autom\u00e1tico de dados banc\u00e1rios tornaram praticamente imposs\u00edvel manter ativos fora do radar.<\/p>\n A Receita Federal n\u00e3o precisa mais bater de porta em porta \u2014 os algoritmos fazem o trabalho. O Rearp funciona, ent\u00e3o, como \u00faltimo aviso: regularize agora, em condi\u00e7\u00f5es controladas, ou seja pego depois, em condi\u00e7\u00f5es piores.<\/p>\n O regime pretende oferecer dois caminhos para o contribuinte, cada um com prop\u00f3sito e custo distintos.<\/p>\n Serve para quem tem bens legalmente declarados \u00e0 Receita, mas com valores defasados. \u00c9 o caso cl\u00e1ssico do im\u00f3vel comprado h\u00e1 30 anos por R$ 50 mil que hoje vale R$ 800 mil, mas continua declarado pelo valor hist\u00f3rico.<\/p>\n A atualiza\u00e7\u00e3o permite “subir” esse valor para R$ 800 mil pagando al\u00edquota reduzida sobre a diferen\u00e7a (R$ 750 mil):<\/p>\n O benef\u00edcio aparece no futuro. Se esse im\u00f3vel for vendido por R$ 850 mil daqui a alguns anos, o ganho de capital tribut\u00e1vel ser\u00e1 de apenas R$ 50 mil (diferen\u00e7a entre R$ 850 mil e os R$ 800 mil atualizados) \u2014 n\u00e3o mais R$ 800 mil. Resultado: imposto menor na venda.<\/p>\n Para quem possui bens legais, mas mantidos fora da declara\u00e7\u00e3o do IR, o Rearp pretende oferecer anistia mediante pagamento de:<\/p>\n O grande trunfo desta modalidade vai al\u00e9m do dinheiro: extingue a responsabilidade criminal. Quem regulariza patrim\u00f4nio n\u00e3o declarado elimina risco de ser processado por sonega\u00e7\u00e3o fiscal e lavagem de dinheiro.<\/p>\n Mas aten\u00e7\u00e3o: o Rearp n\u00e3o lava dinheiro sujo. S\u00f3 vale para bens de origem l\u00edcita que, por qualquer motivo, n\u00e3o foram informados ao Fisco. A regulariza\u00e7\u00e3o exige comprova\u00e7\u00e3o documental da origem dos recursos.<\/p>\n Caso o projeto seja aprovado pelo Senado, contribuintes ter\u00e3o prazo definido para aderir ao regime \u2014 ainda n\u00e3o estabelecido no texto em tramita\u00e7\u00e3o. A ades\u00e3o dever\u00e1 ser feita via declara\u00e7\u00e3o espec\u00edfica \u00e0 Receita Federal, com comprova\u00e7\u00e3o da origem dos recursos e pagamento imediato do tributo devido.<\/p>\n Bianca Xavier, tributarista e professora da Escola de Direito do Rio de Janeiro (FGV Direito Rio), alerta que o processo exige prepara\u00e7\u00e3o cuidadosa.<\/p>\n “O contribuinte precisar\u00e1 demonstrar a origem l\u00edcita dos recursos e o valor de mercado atual dos ativos. N\u00e3o \u00e9 simplesmente preencher um formul\u00e1rio \u2014 \u00e9 preciso documenta\u00e7\u00e3o robusta que resista a eventual questionamento posterior da Receita”, explica.<\/p>\n Ela recomenda que contribuintes guardem toda documenta\u00e7\u00e3o por, no m\u00ednimo, cinco anos ap\u00f3s a ades\u00e3o, prazo padr\u00e3o de fiscaliza\u00e7\u00e3o. A documenta\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria inclui:<\/p>\n O Rearp n\u00e3o \u00e9 cheque em branco. O governo imp\u00f5e per\u00edodo de car\u00eancia (lock-up<\/em>, no jarg\u00e3o financeiro) que trava a venda dos bens atualizados por:<\/p>\n A l\u00f3gica \u00e9 simples: evitar que o programa vire atalho para planejamento tribut\u00e1rio de curto prazo. Se o contribuinte atualizar o im\u00f3vel hoje com al\u00edquota de 4% e vender amanh\u00e3, ter\u00e1 driblado o imposto regular sobre ganho de capital (que pode chegar a 22,5%).<\/p>\n O per\u00edodo de car\u00eancia for\u00e7a uma escolha: ou voc\u00ea est\u00e1 genuinamente corrigindo uma distor\u00e7\u00e3o hist\u00f3rica, ou est\u00e1 apenas tentando pagar menos imposto numa venda iminente.<\/p>\n Se o contribuinte vender o bem antes do prazo de car\u00eancia, perde automaticamente o benef\u00edcio da al\u00edquota reduzida. A Receita Federal recalcula o imposto devido pela al\u00edquota normal, cobra a diferen\u00e7a com juros Selic e ainda aplica multa. Na pr\u00e1tica, a venda antecipada transforma o Rearp em armadilha tribut\u00e1ria \u2014 voc\u00ea pagou 4% antecipado, vai pagar o restante depois, e ainda leva multa por quebra de compromisso.<\/p>\n Bianca Xavier alerta para um risco adicional: “O lock-up<\/em> cria uma rigidez que pode ser problem\u00e1tica em cen\u00e1rios de necessidade financeira urgente. Se o contribuinte precisar vender o im\u00f3vel por quest\u00f5es pessoais ou profissionais antes do prazo, estar\u00e1 preso a uma decis\u00e3o tomada anos antes, sob outras circunst\u00e2ncias”. Ela recomenda que a ades\u00e3o seja feita apenas quando houver certeza de que o bem n\u00e3o ser\u00e1 alienado no horizonte de car\u00eancia.<\/p>\n H\u00e1 exce\u00e7\u00f5es previstas no projeto, mas s\u00e3o limitadas: casos de desapropria\u00e7\u00e3o, partilha em div\u00f3rcio ou doa\u00e7\u00e3o em vida podem ter tratamento diferenciado. Venda volunt\u00e1ria no prazo de car\u00eancia, por\u00e9m, n\u00e3o tem perd\u00e3o.<\/p>\n Essa trava temporal cria um paradoxo para o contribuinte. Se voc\u00ea sabe que vai vender o im\u00f3vel nos pr\u00f3ximos dois anos, o Rearp n\u00e3o serve. Se voc\u00ea n\u00e3o tem certeza, est\u00e1 apostando dinheiro hoje num benef\u00edcio futuro incerto. E se surgir uma oportunidade excepcional de venda no ano seguinte, voc\u00ea deixa passar ou paga a conta da quebra de car\u00eancia?<\/p>\n Andr\u00e9 Ricotta resume: “O contribuinte precisa ter clareza sobre seu planejamento patrimonial de m\u00e9dio prazo. O Rearp n\u00e3o \u00e9 para quem est\u00e1 com o im\u00f3vel \u00e0 venda ou pensa em vender logo. \u00c9 para quem tem horizonte longo e quer corrigir uma distor\u00e7\u00e3o que, de fato, prejudicaria uma eventual venda futura”.<\/p>\n A regra protege o governo, mas amarra o contribuinte. E num pa\u00eds onde planejamento de longo prazo \u00e9 luxo \u2014 entre instabilidade econ\u00f4mica e mudan\u00e7as tribut\u00e1rias constantes \u2014, apostar cinco anos \u00e0 frente pode ser arriscado demais.<\/p>\n Enquanto o discurso oficial enfatiza os benef\u00edcios do Rearp, advogados tributaristas fazem coro em alertas que raramente aparecem nos comunicados do governo. S\u00e3o tr\u00eas os principais pontos de aten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n O Rearp inverte a l\u00f3gica tribut\u00e1ria tradicional. Normalmente, voc\u00ea paga imposto sobre ganho de capital quando realiza a venda \u2014 com dinheiro na conta, lucro efetivado. Com o regime, voc\u00ea antecipa o pagamento com recursos pr\u00f3prios, apostando que a economia tribut\u00e1ria futura compensar\u00e1 o desembolso de hoje.<\/p>\n Um exemplo pr\u00e1tico: contribuinte atualiza apartamento de R$ 200 mil para R$ 1,5 milh\u00e3o, desembolsa R$ 52 mil de imposto (4% sobre R$ 1,3 milh\u00e3o de diferen\u00e7a). Se nunca vender o bem, esse imposto foi pago \u00e0 toa. Os R$ 52 mil viraram “doa\u00e7\u00e3o” ao governo.<\/p>\n “\u00c9 preciso avaliar friamente o custo de oportunidade desse capital”, alerta Andr\u00e9 Ricotta. “Esses R$ 52 mil poderiam estar rendendo em investimentos, pagando d\u00edvidas ou financiando projetos. O contribuinte precisa calcular se a economia tribut\u00e1ria futura \u2014 que \u00e9 incerta \u2014 compensa o desembolso certo de hoje.”<\/p>\n H\u00e1 temor entre especialistas de que a Receita Federal utilize as declara\u00e7\u00f5es do Rearp como ponto de partida para fiscaliza\u00e7\u00f5es posteriores. Embora o projeto prometa extin\u00e7\u00e3o de punibilidade para crimes tribut\u00e1rios relacionados aos bens regularizados, n\u00e3o h\u00e1 blindagem contra novas autua\u00e7\u00f5es por outros motivos.<\/p>\n Bianca Xavier \u00e9 enf\u00e1tica: “O contribuinte que aderir ao Rearp entregar\u00e1 \u00e0 Receita um mapa detalhado do seu patrim\u00f4nio. Isso inclui a evolu\u00e7\u00e3o de valores ao longo do tempo. N\u00e3o h\u00e1 garantia de que essas informa\u00e7\u00f5es n\u00e3o ser\u00e3o cruzadas com outras bases de dados para identificar eventuais inconsist\u00eancias em exerc\u00edcios anteriores ou posteriores”.<\/p>\n O risco aumenta pela tradi\u00e7\u00e3o brasileira de mudan\u00e7as nas regras do jogo. Programas de regulariza\u00e7\u00e3o anteriores geraram controv\u00e9rsias jur\u00eddicas que se arrastaram por anos. O Refis, por exemplo, teve dezenas de a\u00e7\u00f5es questionando cl\u00e1usulas e interpreta\u00e7\u00f5es da Receita.<\/p>\n A viabilidade econ\u00f4mica do Rearp depende de m\u00faltiplas vari\u00e1veis:<\/p>\n “O Rearp n\u00e3o \u00e9 salva\u00e7\u00e3o universal”, diz Ricotta. “\u00c9 ferramenta que funciona para perfis espec\u00edficos. Para muitos contribuintes, simplesmente n\u00e3o faz sentido econ\u00f4mico. A ades\u00e3o por medo ou press\u00e3o, sem an\u00e1lise t\u00e9cnica criteriosa, pode resultar em preju\u00edzo financeiro relevante.”<\/p>\n A recomenda\u00e7\u00e3o un\u00e2nime dos especialistas: buscar assessoria tribut\u00e1ria antes de qualquer decis\u00e3o. O custo de uma consultoria \u00e9 infinitamente menor que o risco de aderir sem necessidade.<\/p>\n O Rearp n\u00e3o \u00e9 democr\u00e1tico \u2014 funciona para alguns, prejudica outros. Entender em qual grupo voc\u00ea est\u00e1 \u00e9 a diferen\u00e7a entre economia tribut\u00e1ria inteligente e desperd\u00edcio de dinheiro.<\/p>\n Bianca Xavier prop\u00f5e um exerc\u00edcio simples: “Calcule quanto voc\u00ea pagaria de imposto hoje pelo Rearp. Depois calcule quanto pagaria de imposto se vendesse o bem daqui a cinco anos pelo valor atual mais infla\u00e7\u00e3o. Se a diferen\u00e7a n\u00e3o for significativa \u2014 pelo menos 30% de redu\u00e7\u00e3o no imposto \u2014, provavelmente n\u00e3o compensa”.<\/p>\n Andr\u00e9 Ricotta complementa: “Considere alternativas de uso desse capital. \u00c0s vezes, manter o patrim\u00f4nio como est\u00e1 e investir em outras oportunidades \u00e9 estrat\u00e9gia mais inteligente que antecipar tributo sem certeza de retorno”.<\/p>\n A regra de ouro: quando houver d\u00favida, n\u00e3o aderir \u00e9 a decis\u00e3o mais segura. Ao contr\u00e1rio de oportunidades de investimento, o Rearp n\u00e3o \u00e9 uma “chance \u00fanica” \u2014 programas de regulariza\u00e7\u00e3o ressurgem periodicamente no Brasil, sempre que o governo pr<\/p>\n<\/div>\n\n
![\"Imagem](\"https:\/\/media.gazetadopovo.com.br\/2025\/10\/29162324\/cpf-imoveis-fiscalizacao-receita-federal-1-380x214.jpg.webp\")
<\/picture><\/div>\nPor que o governo quer que voc\u00ea fa\u00e7a a atualiza\u00e7\u00e3o dos valores de seus bens?<\/h2>\n
Como pode funcionar o Rearp: duas portas, dois pre\u00e7os<\/h2>\n
Porta 1: atualizar o que j\u00e1 est\u00e1 declarado<\/h3>\n
\n
Porta 2: regularizar o que nunca foi declarado<\/h3>\n
\n
Como e quando aderir \u00e0 atualiza\u00e7\u00e3o de bens<\/h2>\n
\n
Atualizar \u00e9 f\u00e1cil; vender, nem tanto<\/h2>\n
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Quebrou a regra? Pague a diferen\u00e7a<\/h3>\n
O dilema do planejamento<\/h3>\n
Os riscos que especialistas apontam (e o governo n\u00e3o destaca)<\/h2>\n
Risco 1: desembolso imediato sem retorno garantido<\/h3>\n
Risco 2: inseguran\u00e7a jur\u00eddica e uso futuro das informa\u00e7\u00f5es<\/h3>\n
Risco 3: vari\u00e1veis que podem inviabilizar o benef\u00edcio<\/h3>\n
\n
Para quem faz sentido a atualiza\u00e7\u00e3o de bens e para quem pode ser cilada<\/h2>\n
Perfis que podem se beneficiar<\/h3>\n
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Perfis que devem pensar duas (ou tr\u00eas) vezes:<\/h3>\n
\n
O teste r\u00e1pido: vale ou n\u00e3o vale a atualiza\u00e7\u00e3o de bens?<\/h3>\n