A reforma tribut\u00e1ria mudar\u00e1 as regras para a venda de im\u00f3veis no Brasil, criando um custo adicional que vai al\u00e9m do Imposto de Renda de Pessoa F\u00edsica (IRPF). Aprovada em 2023, a reforma estabeleceu novos impostos sobre im\u00f3veis para pessoas f\u00edsicas que vendem propriedades com frequ\u00eancia, e o prazo para reorganiza\u00e7\u00e3o patrimonial est\u00e1 se esgotando.<\/p>\n
A mudan\u00e7a envolve dois novos tributos: o IBS (Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os), que substitui ICMS e ISS, e a CBS (Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os), que substitui PIS e Cofins. Juntos, eles seguem o modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) e ter\u00e3o al\u00edquota padr\u00e3o que provavelmente ficar\u00e1 entre 26,5% e 28%, uma das maiores do mundo.<\/p>\n
O segmento imobili\u00e1rio recebeu tratamento diferenciado, com redu\u00e7\u00e3o de 50% sobre a al\u00edquota padr\u00e3o e possibilidade de abater at\u00e9 R$ 100 mil da base de c\u00e1lculo.<\/p>\n
VEJA TAMB\u00c9M:<\/p>\n
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<\/picture><\/div>\n Quem recebe aluguel pode ser obrigado a pagar mais um imposto. Conhe\u00e7a as novas regras<\/li>\n
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![\"Proposta](\"https:\/\/media.gazetadopovo.com.br\/2025\/10\/02121302\/imposto-de-renda-novo-380x214.jpg.webp\")
<\/picture><\/div>\nQuem pagar\u00e1 mais e quem pagar\u00e1 menos: veja o que muda no Imposto de Renda<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n
A reforma tamb\u00e9m estabelece fiscaliza\u00e7\u00e3o mais rigorosa, com o Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB), que unifica dados de todos os im\u00f3veis do pa\u00eds e amplia o controle fiscal sobre patrim\u00f4nio. Investidores e donos com muitos im\u00f3veis precisam reavaliar sua estrat\u00e9gia tribut\u00e1ria, apontam especialistas ouvidos pela Gazeta do Povo<\/strong>.<\/p>\n
Quem vai pagar os novos impostos com a reforma tribut\u00e1ria<\/h2>\n
A legisla\u00e7\u00e3o n\u00e3o atinge vendas espor\u00e1dicas. O IBS e a CBS incidem apenas quando o volume de opera\u00e7\u00f5es for entendido como atividade econ\u00f4mica. Para isso, a lei estabeleceu tr\u00eas crit\u00e9rios objetivos.<\/p>\n
Mais de tr\u00eas vendas por ano<\/h3>\n
Voc\u00ea ser\u00e1 contribuinte do IBS\/CBS se vender ou ceder direitos de mais de tr\u00eas im\u00f3veis no mesmo ano. A cess\u00e3o de direitos abrange opera\u00e7\u00f5es como o usufruto: quando voc\u00ea transfere o direito de usar e receber os frutos do im\u00f3vel mantendo a propriedade. A contagem \u00e9 feita ao longo do ano anterior. Quem vendeu quatro im\u00f3veis em 2026 pagar\u00e1 IBS e CBS sobre as vendas realizadas em 2027. A regra n\u00e3o imp\u00f5e limite de valor financeiro, como acontece no caso dos alugu\u00e9is, apenas quantidade de transa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
Constru\u00e7\u00e3o e venda recente<\/h3>\n
A segunda regra visa quem atua como construtor ou incorporador. Quem construir um im\u00f3vel e vend\u00ea-lo em menos de cinco anos, estar\u00e1 sujeito aos novos impostos. Basta um im\u00f3vel para acionar a tributa\u00e7\u00e3o. Exemplo: terreno comprado em 2027, casa constru\u00edda e vendida em 2029 \u2013 haver\u00e1 incid\u00eancia. Venda ap\u00f3s 2032 (cinco anos) est\u00e1 isenta.<\/p>\n
N\u00e3o adianta encerrar empresa para driblar as regras<\/h3>\n
Bianca Xavier, advogada tributarista e professora da Escola de Direito do Rio de Janeiro (FGV Direito Rio), explica que a lei foi desenhada para evitar movimentos \u00f3bvios de redu\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria. Encerrar uma empresa para transferir im\u00f3veis \u00e0 pessoa f\u00edsica n\u00e3o altera a carga tribut\u00e1ria se o volume de vendas ultrapassar tr\u00eas transa\u00e7\u00f5es anuais.<\/p>\n
Tr\u00eas descontos que reduzem a conta<\/h2>\n
A reforma criou tr\u00eas mecanismos de redu\u00e7\u00e3o da carga tribut\u00e1ria para o segmento tribut\u00e1rio aplic\u00e1veis para pessoas f\u00edsicas e que tornam o impacto menor do que seria em outras atividades.<\/p>\n
Al\u00edquota com desconto de 50%<\/h3>\n
Para vendas de im\u00f3veis, a al\u00edquota padr\u00e3o ter\u00e1 redu\u00e7\u00e3o de 50%. Se a al\u00edquota padr\u00e3o estimada for de 26,5% (soma de IBS e CBS), a do setor ser\u00e1 de 13,25%.<\/p>\n
Imposto s\u00f3 sobre o lucro<\/h3>\n
O imposto n\u00e3o incide sobre o valor total da venda, apenas sobre o ganho. A lei permite abater o valor investido na aquisi\u00e7\u00e3o \u2013 mecanismo chamado de “mem\u00f3ria de custo”. Im\u00f3vel comprado por R$ 100 mil e vendido por R$ 150 mil: o imposto incidir\u00e1 sobre R$ 50 mil (o lucro), n\u00e3o sobre os R$ 150 mil totais. Para im\u00f3veis comprados antes de 1.\u00ba de janeiro de 2027, poder\u00e1 ser usado o valor pago atualizado at\u00e9 31 de dezembro de 2026.<\/p>\n
Abatimento de at\u00e9 R$ 100 mil<\/h3>\n
A lei cria um terceiro benef\u00edcio: desconto direto na base de c\u00e1lculo. Em um im\u00f3vel vendido com lucro de R$ 200 mil, por exemplo, \u00e9 poss\u00edvel abater R$ 100 mil, de forma que o imposto incidir\u00e1 sobre apenas os R$ 100 mil restantes. Os abatimentos variam: R$ 100 mil para im\u00f3vel residencial constru\u00eddo e R$ 30 mil para lotes residenciais. Os valores dever\u00e3o ser corrigidos anualmente pelo IPCA.<\/p>\n
\nVEJA TAMB\u00c9M:<\/p>\n
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![\"Gastos](\"https:\/\/media.gazetadopovo.com.br\/2025\/09\/23114439\/alcolumbre-lula-kit-reeleicao-lula-custo-fiscal-380x214.jpg.webp\")
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![\"Decis\u00e3o](\"https:\/\/media.gazetadopovo.com.br\/2025\/09\/19152044\/salario-minimo-lula-governo-380x214.jpg.webp\")
<\/picture><\/div>\nRegra de Lula para sal\u00e1rio m\u00ednimo \u00e9 bomba-rel\u00f3gio que pode travar o governo<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n
Na pr\u00e1tica: quanto ser\u00e1 pago de imposto com a reforma tribut\u00e1ria<\/h2>\n
Veja como os tr\u00eas benef\u00edcios funcionam juntos, considerando a constru\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel residencial e a sua posterior venda. O c\u00e1lculo do imposto na venda de im\u00f3vel considera os benef\u00edcios.<\/p>\n
Dados da opera\u00e7\u00e3o:<\/strong><\/p>\n
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- Valor de venda: R$ 500 mil<\/li>\n
- Valor investido na constru\u00e7\u00e3o: R$ 300 mil<\/li>\n
- Lucro bruto: R$ 200 mil<\/li>\n<\/ul>\n
Aplicando os benef\u00edcios:<\/strong><\/p>\n
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- Lucro bruto: R$ 200 mil<\/li>\n
- Abatimento de R$ 100 mil: R$ 200 mil menos R$ 100 mil<\/li>\n
- Base de c\u00e1lculo final: R$ 100 mil<\/li>\n<\/ul>\n
C\u00e1lculo final:<\/strong><\/p>\n
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- Al\u00edquota reduzida: 13,25% (em vez de 26,5%, considerando que a al\u00edquota padr\u00e3o seja fixada nesse n\u00edvel)<\/li>\n
- IBS + CBS a pagar: R$ 13.250<\/li>\n<\/ul>\n
Se n\u00e3o houvesse os benef\u00edcios, o imposto seria calculado sobre os R$ 200 mil de lucro com al\u00edquota de 26,5%, resultando em R$ 53 mil. A economia \u00e9 de R$ 39.750, ou seja, ser\u00e1 recolhido 25% do que pagaria sem os descontos.<\/p>\n
Venda de im\u00f3vel usado<\/h3>\n
Para opera\u00e7\u00f5es mais simples, sem constru\u00e7\u00e3o, o c\u00e1lculo segue a mesma l\u00f3gica:<\/p>\n
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- Im\u00f3vel comprado em 2025 por R$ 400 mil<\/li>\n
- Vendido em 2027 por R$ 600 mil<\/li>\n
- Lucro: R$ 200 mil<\/li>\n
- Abatimento: R$ 100 mil<\/li>\n
- Base de c\u00e1lculo: R$ 100 mil<\/li>\n
- IBS + CBS (13,25%): R$ 13.250<\/li>\n<\/ul>\n
O Imposto de Renda continua, mesmo com as mudan\u00e7as da reforma tribut\u00e1ria<\/h3>\n
A reforma n\u00e3o alterou as regras do Imposto de Renda sobre ganho de capital. O IBS e a CBS s\u00e3o um c\u00e1lculo adicional, aplic\u00e1vel apenas a quem se enquadrar nas regras de frequ\u00eancia de vendas. O IR permanece para todas as vendas.<\/p>\n
O cronograma das mudan\u00e7as previstas pela reforma tribut\u00e1ria<\/h2>\n
As mudan\u00e7as da reforma tribut\u00e1ria sobre o segmento imobili\u00e1rio n\u00e3o entram em vigor de uma vez. O processo segue uma cronologia que come\u00e7ou em 2023 e se estender\u00e1 at\u00e9 2027, com etapas que exigem aten\u00e7\u00e3o de quem tem e faz neg\u00f3cios com im\u00f3veis.<\/p>\n
Fase regulat\u00f3ria at\u00e9 o final do ano<\/h3>\n
A Emenda Constitucional 123 aprovou a reforma tribut\u00e1ria, mas deixou os detalhes para leis complementares. Em janeiro de 2025, a Lei Complementar 214 regulamentou as regras espec\u00edficas para o setor imobili\u00e1rio, definindo al\u00edquotas, abatimentos e os crit\u00e9rios que determinam quem pagar\u00e1 os novos impostos.<\/p>\n
2026: o ano decisivo<\/h3>\n
2026 \u00e9 o ano de prepara\u00e7\u00e3o e monitoramento. A Receita Federal come\u00e7ar\u00e1 a implementar o CIB e aprimorar ferramentas de cruzamento de dados para rastrear movimenta\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. Mais importante: \u00e9 em 2026 que se define quem ser\u00e1 tributado em 2027.<\/p>\n
Se voc\u00ea vender mais de tr\u00eas im\u00f3veis em 2026 ou construir e vender um im\u00f3vel, estar\u00e1 automaticamente enquadrado como contribuinte de IBS e CBS a partir de janeiro de 2027. Para im\u00f3veis adquiridos at\u00e9 31 de dezembro de 2026, o valor de compra (atualizado) poder\u00e1 ser usado como mem\u00f3ria de custo nas vendas futuras, um benef\u00edcio que n\u00e3o existir\u00e1 para compras posteriores.<\/p>\n
Janeiro de 2027: in\u00edcio da cobran\u00e7a<\/h3>\n
A partir de 1.\u00ba de janeiro de 2027, o IBS e a CBS passam a incidir sobre vendas de im\u00f3veis para quem se enquadrou nos crit\u00e9rios de volume em 2026. Se foram vendidos mais de tr\u00eas im\u00f3veis nesse ano, ser\u00e1 necess\u00e1rio pagar em 2027 os novos impostos, aplicando-se a al\u00edquota reduzida e os abatimentos previstos na lei. O pr\u00f3ximo ano, portanto, funcionar\u00e1 como uma linha divis\u00f3ria. Vendas realizadas at\u00e9 o fim dele ainda n\u00e3o estar\u00e3o sujeitas ao IBS e CBS, mas determinar\u00e3o se voc\u00ea ser\u00e1 contribuinte no ano seguinte.<\/p>\n
Fiscaliza\u00e7\u00e3o total e a escolha estrat\u00e9gica para quem investe em im\u00f3veis<\/h2>\n
Mas 2026 n\u00e3o ser\u00e1 apenas o ano que define quem pagar\u00e1. Ser\u00e1 tamb\u00e9m quando o maior sistema de fiscaliza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria da hist\u00f3ria entrar\u00e1 em opera\u00e7\u00e3o. A Lei Complementar 214 criou o CIB, um identificador \u00fanico para cada propriedade. Hoje, as informa\u00e7\u00f5es est\u00e3o fragmentadas: cart\u00f3rios usam matr\u00edculas, prefeituras trabalham com inscri\u00e7\u00e3o do IPTU, e o Instituto Nacional de Coloniza\u00e7\u00e3o e Reforma Agr\u00e1ria (Incra) controla im\u00f3veis rurais.<\/p>\n
O CIB integrar\u00e1 tudo no Cinter (sistema nacional que integra informa\u00e7\u00f5es territoriais), dando \u00e0 Receita Federal visibilidade total sobre o patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio de cada contribuinte. O cruzamento de dados ser\u00e1 autom\u00e1tico.<\/p>\n
Vin\u00edcius Cunha, advogado tributarista e s\u00f3cio da MCW Advogados, alerta que o fisco ganhar\u00e1 capacidade in\u00e9dita de identificar inconsist\u00eancias patrimoniais. A penalidade para quem omitir informa\u00e7\u00f5es pode chegar a 150% do imposto devido. O CIB tamb\u00e9m estabelece um “valor de refer\u00eancia” para cada im\u00f3vel, com estimativa de pre\u00e7o de mercado baseada em transa\u00e7\u00f5es reais da regi\u00e3o.<\/p>\n
Pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica?<\/h3>\n
Com o CIB tornando cada opera\u00e7\u00e3o rastre\u00e1vel, a escolha entre manter im\u00f3veis em pessoa f\u00edsica ou estruturar uma pessoa jur\u00eddica deixa de ser apenas uma quest\u00e3o de prefer\u00eancia \u2013 torna-se uma decis\u00e3o estrat\u00e9gica com impacto tribut\u00e1rio direto. A principal diferen\u00e7a est\u00e1 na “n\u00e3o cumulatividade”, mecanismo que permite \u00e0s empresas descontar impostos pagos em etapas anteriores da cadeia.<\/p>\n
Pessoas jur\u00eddicas podem aproveitar cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios. Uma empresa que paga IBS e CBS ao adquirir um terreno desconta esse valor quando vende o im\u00f3vel constru\u00eddo. O imposto pago na entrada da opera\u00e7\u00e3o reduz o imposto devido na sa\u00edda. Pessoas f\u00edsicas n\u00e3o t\u00eam acesso a esse mecanismo e pagam a carga cheia na venda, sem compensa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Os especialistas apontam que para investidores com m\u00faltiplos im\u00f3veis e opera\u00e7\u00f5es frequentes, a estrutura\u00e7\u00e3o em pessoa jur\u00eddica ou holding patrimonial tende a ser mais vantajosa pelo aproveitamento de cr\u00e9ditos.<\/p>\n
Para quem mant\u00e9m im\u00f3veis para uso pr\u00f3prio ou patrim\u00f4nio sem movimenta\u00e7\u00e3o, a pessoa f\u00edsica pode continuar adequada, evitando custos administrativos e complexidade de gest\u00e3o empresarial.<\/p>\n<\/div>\n
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