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Quem recebe aluguel j\u00e1 \u00e9 obrigado a pagar Imposto de Renda. Com a entrada em vigor da reforma tribut\u00e1ria, o propriet\u00e1rio pode ter de pagar, al\u00e9m do IR, um outro tributo.<\/p>\n
Nem todos ser\u00e3o enquadrados no novo imposto, por\u00e9m. A cobran\u00e7a ou n\u00e3o vai depender da quantidade de im\u00f3veis alugados e da renda total. A partir de 2027, quem alugar mais de tr\u00eas im\u00f3veis e tiver receita anual de alugu\u00e9is acima de R$ 240 mil ter\u00e1 uma nova conta para pagar.<\/p>\n
Outra novidade est\u00e1 a caminho: a partir de 2026, cada im\u00f3vel do pa\u00eds ganhar\u00e1 um identificador \u00fanico, encerrando uma era de informalidade no setor. Ser\u00e1 o Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB), j\u00e1 apelidado de “CPF do im\u00f3vel”. Quem omitir rendimentos de loca\u00e7\u00e3o ou opera no mercado informal ter\u00e1 de regularizar a situa\u00e7\u00e3o ou enfrentar multas de at\u00e9 150%.<\/p>\n
Atualmente, n\u00e3o existe um tributo espec\u00edfico sobre a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, como o Imposto Sobre Servi\u00e7os (ISS) ou o Imposto sobre Circula\u00e7\u00e3o de Mercadorias e Servi\u00e7os (ICMS). Segundo a tributarista Bianca Xavier, professora da Escola de Direito do Rio de Janeiro (FGV Direito Rio), no sistema atual, “a loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o se enquadra nem como mercadoria, nem como servi\u00e7o”.<\/p>\n
A pessoa f\u00edsica que aluga um im\u00f3vel hoje paga apenas o Imposto de Renda, dependendo do valor do aluguel. O pagamento \u00e9 feito via carn\u00ea-le\u00e3o. Para pessoas jur\u00eddicas como imobili\u00e1rias que intermediam alugu\u00e9is j\u00e1 h\u00e1 uma tributa\u00e7\u00e3o de 3,65% sobre o valor do aluguel, referente ao PIS\/Cofins.<\/p>\n
Com a reforma tribut\u00e1ria, pesoas jur\u00eddicas que recebem alugueis ter\u00e3o de lidar com um novo tributo. Ou melhor, dois, da mesma natureza e cobrados simultaneamente: o Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os e a Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS\/CBS).<\/p>\n
O IBS ser\u00e1 de compet\u00eancia estadual e municipal. O CBS, federal. Essa dupla vai substituir os atuais PIS, Cofins, ICMS e ISS.<\/p>\n
O novo sistema tem uma base ampla e incidir\u00e1 sobre todas as opera\u00e7\u00f5es com bens e servi\u00e7os. A al\u00edquota do IBS\/CBS sobre aluguel poder\u00e1 chegar a 10%, diante dos atuais 3,65% cobrados pelo PIS\/Cofins.<\/p>\n
As pessoas f\u00edsicas com grande volume de neg\u00f3cios tamb\u00e9m ser\u00e3o afetadas. Mas o Fisco n\u00e3o vai cobrar o imposto sobre aluguel de todos os indiv\u00edduos, e sim daqueles que atenderem a dois crit\u00e9rios cumulativos:<\/p>\n
Exemplos pr\u00e1ticos da regra cumulativa:<\/p>\n
Apesar de o c\u00e1lculo se basear na renda do ano anterior, existe uma regra de exce\u00e7\u00e3o para quem ultrapassar o limite no ano corrente. Se um \u00fanico im\u00f3vel gerar receita superior a R$ 288 mil no ano, o dono vira contribuinte.<\/p>\n
Segundo Vinicius Cunha, advogado especialista em Direito Tribut\u00e1rio e s\u00f3cio da MCW Advogados, neste caso a cobran\u00e7a ocorrer\u00e1 no pr\u00f3prio exerc\u00edcio em que a opera\u00e7\u00e3o se realizar.<\/p>\n
Os alugu\u00e9is de curta dura\u00e7\u00e3o, como aqueles intermediados por plataformas como o AirBnb, seguem regime diferente. A lei trata a loca\u00e7\u00e3o por menos de 90 dias como hotelaria\/presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o.<\/p>\n
Nesse regime, a al\u00edquota IBS\/CBS aluguel \u00e9 reduzida em 60%, o que significa que o contribuinte pagar\u00e1 40% da al\u00edquota padr\u00e3o. Essa \u00e9 uma redu\u00e7\u00e3o menor que a prevista para loca\u00e7\u00f5es convencionais (30%).<\/p>\n
A base de c\u00e1lculo do IBS\/CBS na loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 o valor que ser\u00e1 cobrado. A lei previu mecanismos para evitar distor\u00e7\u00f5es:<\/p>\n
A reforma tribut\u00e1ria previu que o segmento imobili\u00e1rio n\u00e3o ir\u00e1 pagar a al\u00edquota cheia do IBS\/CBS, que pode ficar entre 26,5% e 28%, no caso de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis. Ela ser\u00e1 reduzida em 70%, o que significa que o locador pagar\u00e1 apenas 30% da al\u00edquota definida.<\/p>\n
Al\u00e9m disso, h\u00e1 um abatimento mensal de R$ 600 na base de c\u00e1lculo do IBS\/CBS para loca\u00e7\u00f5es residenciais. O valor ser\u00e1 corrigido pelo IPCA e \u00e9 limitado ao valor do pr\u00f3prio aluguel.<\/p>\n
Entenda o c\u00e1lculo (exemplo para uma al\u00edquota padr\u00e3o de 26,5%)<\/strong>:<\/p>\n Propriet\u00e1rios com contratos de loca\u00e7\u00e3o que tinham firma reconhecida antes da publica\u00e7\u00e3o da Lei Complementar 214\/2025 podem ter direito a uma redu\u00e7\u00e3o maior. Para aproveitar este benef\u00edcio, o propriet\u00e1rio deve registrar o contrato no Registro Geral de Im\u00f3veis (RGI) at\u00e9 31 de dezembro de 2025.<\/p>\n A partir de 2026, a Receita Federal utilizar\u00e1 ferramentas de cruzamento de dados, como o Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB), para fiscalizar a movimenta\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n O CIB ser\u00e1 um identificador nacional \u00fanico para cada im\u00f3vel urbano ou rural. Ele integrar\u00e1 dados hoje dispersos em cart\u00f3rios, prefeituras, Receita Federal e Incra. Cunha explica que o CIB re\u00fane em uma base integrada informa\u00e7\u00f5es que antes se mantinham fragmentadas.<\/p>\n Na pr\u00e1tica, a Receita poder\u00e1 identificar inconsist\u00eancias entre declara\u00e7\u00f5es de renda e contratos de ocupa\u00e7\u00e3o. Quem omitir rendimentos ficar\u00e1 exposto ao risco de autua\u00e7\u00e3o. Os contribuintes que n\u00e3o informarem a propriedade de im\u00f3veis ou omitirem rendimentos de loca\u00e7\u00e3o poder\u00e3o sofrer multa de at\u00e9 150%.<\/p>\n O CIB tamb\u00e9m permitir\u00e1 ao poder p\u00fablico calcular um valor de refer\u00eancia estimado com base em dados de mercado. Prefeituras com valor venal desatualizado poder\u00e3o usar esses dados para revisar seus valores hist\u00f3ricos. O resultado pode ser um aumento do IPTU.<\/p>\n Propriet\u00e1rios e administradoras provavelmente repassar\u00e3o os novos encargos (IBS\/CBS) aos inquilinos, elevando os pre\u00e7os dos alugu\u00e9is.<\/p>\n A tributarista Andressa Sehn da Costa, s\u00f3cia da \u00e1rea de entidades no escrit\u00f3rio Rafael Pandolfo Advogados Associados, ressalta que a lei complementar publicada em janeiro de 2025 estabelece prazos apertados para adequar os contratos em vig\u00eancia \u2013 at\u00e9 31 de dezembro deste ano.<\/p>\n Segundo ela, \u00e9 fundamental que os locadores revisem seus contratos e insiram cl\u00e1usulas contratuais, por meio de aditivos, que prevejam o repasse do montante referente ao IBS e CBS.<\/p>\n Para a pessoa f\u00edsica que se enquadrar como contribuinte de IBS\/CBS, haver\u00e1 uma desvantagem em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 pessoa jur\u00eddica (PJ). Esta pode aproveitar cr\u00e9ditos fiscais na cadeia de servi\u00e7os prestados, o que reduz a carga efetiva do imposto. Por isso, manter im\u00f3veis em nome de uma PJ ou holding<\/em> pode ser mais vantajoso em opera\u00e7\u00f5es frequentes.<\/p>\n Contudo, para quem tem poucos im\u00f3veis, pode continuar fazendo sentido manter em nome de PF, evitando a complexidade administrativa de uma empresa, diz Cunha.<\/p>\n A complexidade do novo regime exigir\u00e1 que as pessoas f\u00edsicas enquadradas dominem o processo de c\u00e1lculo, que envolve descontar IPTU e condom\u00ednio, aplicar a redu\u00e7\u00e3o de 70% da al\u00edquota IBS\/CBS aluguel e o redutor social de R$ 600.<\/p>\n “Os propriet\u00e1rios de im\u00f3veis devem procurar especialistas para que estudem seus casos e consigam minimizar os impactos oriundos da reforma tribut\u00e1ria, afirma Cunha.<\/p>\n\n
A brecha dos contratos antigos: uma oportunidade at\u00e9 31 de dezembro<\/h3>\n
Como o CIB \u2013 o “CPF do im\u00f3vel” \u2013 pode acabar com a informalidade<\/h2>\n
O fim da omiss\u00e3o e o IPTU mais caro<\/h3>\n
O que fazer: planejamento patrimonial e repasse de custos<\/h2>\n
Repasse de custos: o inquilino vai pagar a conta<\/h3>\n
Ser pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica: uma decis\u00e3o estrat\u00e9gica<\/h3>\n
Cronograma cr\u00edtico: datas que n\u00e3o podem ser esquecidas<\/h3>\n
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